Patrimonio y legal
Escriturar una casa en México: costos 2026, requisitos y paso a paso ante notario
Escriturar es formalizar la propiedad de un inmueble ante notario público e inscribirla en el Registro Público de la Propiedad. Te explicamos qué cuesta (suele ser entre 5% y 8% del valor del inmueble), qué documentos necesitas, quién interviene y el paso a paso, con la aclaración de que las cifras varían por estado y siempre debes confirmarlas con una notaría.
Qué es escriturar una casa
Escriturar es el proceso legal mediante el cual un notario público reconoce a una persona como propietaria de un inmueble a través de una escritura pública, que después se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. La escritura es el documento que formaliza la transmisión de la propiedad (por ejemplo, una compraventa) y le da validez frente a la ley y frente a terceros.
Recibir las llaves o firmar un contrato no te convierte automáticamente en dueño pleno. La seguridad jurídica de tu patrimonio llega cuando la operación queda escriturada e inscrita a tu nombre.
Por qué es indispensable
- Da seguridad jurídica: acredita que eres el dueño y protege tu patrimonio familiar.
- Te hace oponible a terceros: con la inscripción en el Registro Público, nadie puede alegar desconocer que el inmueble es tuyo.
- Permite vender, heredar o usar el inmueble como garantía más adelante.
- Da certeza sobre el inmueble: el notario verifica que no tenga hipotecas, gravámenes ni adeudos antes de firmar.
Quién interviene en la escrituración
En México intervienen principalmente dos figuras:
- El notario público. Es un profesional del derecho con fe pública. Verifica la identidad y la capacidad legal de las partes, confirma que el vendedor sea el verdadero dueño, redacta y autoriza la escritura, retiene y paga los impuestos que correspondan y tramita la inscripción. Debe ser un notario de la entidad donde se ubica el inmueble.
- El Registro Público de la Propiedad (RPP). Es la oficina estatal donde se inscriben las escrituras y demás actos sobre inmuebles. Su función es dar publicidad jurídica: que cualquier persona pueda saber quién es el dueño y si el inmueble tiene gravámenes.
Qué documentos necesitas
Los documentos varían según el caso y el estado, pero los más comunes son:
- Antecedente de propiedad: la escritura previa o título de propiedad del vendedor (original).
- Identificación oficial vigente de comprador y vendedor (por ejemplo, INE o pasaporte) y CURP.
- Predial al corriente y comprobantes de pago (suelen pedirse los de los últimos años).
- Recibos de agua al corriente y, en su caso, de servicios.
- Acta de matrimonio, cuando aplica por el régimen conyugal.
- En condominios: régimen de propiedad en condominio y constancia de no adeudo de cuotas.
Además, el notario tramita por su cuenta:
- El certificado de libertad de gravamen, que emite el Registro Público y acredita que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos.
- El avalúo del inmueble, base para calcular impuestos y derechos.
- Las constancias de no adeudo de predial y agua, y de uso de suelo cuando corresponde.
Cuánto cuesta escriturar
Escriturar no es un solo pago, sino un conjunto de conceptos. Como referencia general de orientación, suelen sumar entre 5% y 8% del valor del inmueble, aunque el porcentaje cambia según el estado y el valor de la propiedad. El concepto más alto casi siempre es el impuesto de adquisición.
| Concepto | A qué corresponde | Rango orientativo* |
|---|---|---|
| Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI / traslado de dominio) | Impuesto local que se paga al adquirir | Aprox. 2% a 5% del valor |
| Honorarios del notario | Trabajo profesional y elaboración de la escritura | Aprox. 1% a 3% del valor |
| Derechos de inscripción en el RPP | Registrar la escritura a tu nombre | Suele rondar unos pocos miles de pesos |
| Avalúo | Determinar el valor del inmueble | Suele ir de unos miles de pesos según zona y tipo |
| Certificados y constancias | Libertad de gravamen, no adeudo de predial y agua | Algunos miles de pesos en total |
*Cifras orientativas que varían por estado y por el valor del inmueble. No las tomes como definitivas: solicita un presupuesto a la notaría.
Quién paga los gastos
Por costumbre y en la mayoría de los contratos, los gastos de escrituración los paga el comprador, salvo que se pacte algo distinto. El vendedor, por su parte, suele ser quien cubre el impuesto sobre la ganancia (ISR) cuando la venta lo genera; en ciertos casos hay exenciones, y el notario calcula y retiene lo que corresponda.
Paso a paso
- Elige notario. Selecciona un notario público de la entidad donde está el inmueble. Puedes pedir presupuesto y comparar.
- Entrega los documentos. Lleva el antecedente de propiedad, identificaciones, CURP y comprobantes de predial y agua.
- Revisión y certificados. El notario solicita el certificado de libertad de gravamen, ordena el avalúo y verifica que el vendedor sea el dueño y que no haya hipotecas ni adeudos.
- Firma de la escritura. Comprador y vendedor firman ante el notario, que autoriza el acto.
- Pago de impuestos y derechos. Se cubren el ISAI, los honorarios y los derechos; el notario retiene y entera los impuestos.
- Inscripción en el RPP. El notario inscribe la escritura en el Registro Público y te entrega el testimonio (copia certificada) una vez registrado.
Casos frecuentes
Compraventa de contado
Es el caso más directo: comprador y vendedor acuden al notario, se reúnen los documentos y certificados, se firma y se paga. Aun siendo de contado, el avalúo y los certificados son necesarios.
Compra con crédito Infonavit o bancario
Cuando hay crédito (Infonavit, Fovissste o banco), la compraventa y la hipoteca suelen firmarse en la misma escritura, ante el notario que designa la institución. La hipoteca queda inscrita a favor del acreedor. Al terminar de pagar el crédito, conviene tramitar la cancelación de hipoteca e inscribirla en el Registro Público.
Herencia o adjudicación
Si recibes un inmueble por herencia, primero se tramita la sucesión (testamentaria si hubo testamento, o intestamentaria si no lo hubo). Después se otorga ante notario la escritura de adjudicación de bienes y se inscribe en el Registro Público para que el inmueble quede a nombre de los herederos.
Riesgos de comprar sin escriturar
Comprar solo con un contrato privado o con un poder, sin escriturar e inscribir, te deja en una posición vulnerable:
- El vendedor puede seguir apareciendo como dueño en el registro y, en teoría, volver a vender o hipotecar el inmueble.
- No quedas protegido frente a embargos o gravámenes que pesen sobre la propiedad.
- Puede ser muy difícil vender, heredar o usar el inmueble como garantía después.
- Los poderes irrevocables y los contratos privados no sustituyen a la escritura ni te dan la titularidad registral.
Dónde acudir y orientarte
- Notarías de tu estado: son la vía obligatoria para escriturar. Pide presupuesto y la lista de requisitos.
- Colegio de Notarios de tu entidad: pueden orientarte sobre notarías y, en algunos casos, sobre jornadas notariales con descuentos para regularizar o escriturar.
- Registro Público de la Propiedad de tu estado: para consultas registrales y certificados.
Paso a paso
Elige y acude a un notario
Selecciona un notario público de la entidad donde está el inmueble. Es quien dará fe del acto y se encargará de los certificados, impuestos e inscripción.
Reúne y entrega los documentos
Lleva la escritura previa (antecedente de propiedad), identificaciones, CURP, predial y agua al corriente. El notario tramita el certificado de libertad de gravamen y el avalúo.
Revisión legal del inmueble
El notario verifica que el vendedor sea el dueño, que no haya hipoteca, gravamen, juicio pendiente ni adeudos, y avisa al Registro Público de la operación.
Firma de la escritura pública
Comprador y vendedor firman ante el notario, quien autoriza la escritura y expide el testimonio (copia certificada).
Pago de impuestos y derechos
Se cubre el ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles), los honorarios del notario y los derechos de registro. El notario retiene y entera los impuestos que correspondan.
Inscripción en el Registro Público
El notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Con eso quedas registrado como nuevo propietario frente a terceros.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en México?
Como referencia, el conjunto de gastos (honorarios del notario, ISAI, avalúo, certificados y derechos de registro) suele ubicarse entre 5% y 8% del valor del inmueble. El monto exacto varía por estado y por el valor de la propiedad, así que pide siempre un presupuesto a la notaría.
¿Quién paga los gastos de escrituración?
Por costumbre y en la mayoría de los contratos los paga el comprador, salvo que se pacte algo distinto. El vendedor suele cubrir el impuesto sobre la ganancia (ISR) cuando aplica.
¿Puedo escriturar yo mismo sin notario?
No. En México la compraventa de un inmueble debe constar en escritura pública otorgada ante notario para tener plena seguridad jurídica e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
¿Qué pasa si compro solo con un contrato privado?
Un contrato privado no inscrito no te acredita como propietario pleno frente a terceros. El vendedor podría seguir apareciendo como dueño en el registro y vender o hipotecar de nuevo. Es uno de los principales riesgos al comprar sin escriturar.
¿Qué es el certificado de libertad de gravamen?
Es una constancia que emite el Registro Público de la Propiedad y acredita que el inmueble no tiene hipotecas, embargos ni otros gravámenes. El notario lo solicita como parte del trámite.
¿Sirve el avalúo para algo más que el banco?
Sí. El avalúo determina el valor del inmueble que sirve de base para calcular impuestos y derechos. Es necesario incluso en compras de contado, no solo cuando hay crédito.
Compré con crédito Infonavit o bancario, ¿cómo se escritura?
El crédito y la compraventa suelen firmarse en la misma escritura ante el notario que designa la institución, e incluyen la hipoteca a favor del banco o del Infonavit. Al liquidar el crédito conviene tramitar la cancelación de hipoteca y registrarla.
Heredé una casa, ¿también necesito escriturar?
Sí. Tras la sucesión (testamentaria o intestamentaria) se otorga la escritura de adjudicación de bienes ante notario y se inscribe en el Registro Público para que el inmueble quede a nombre de los herederos.
Fuentes oficiales
Información verificada en 22 de junio de 2026 con base en fuentes oficiales. Los requisitos y costos pueden cambiar; confirma siempre en el portal oficial antes de iniciar tu trámite.
Trámites relacionados
Impuesto predial
El predial es un impuesto municipal que pagan los dueños y poseedores de inmuebles. Se calcula con el valor catastral por una tasa que fija cada municipio, por eso varía mucho. Te explicamos los descuentos por pago anticipado y para adultos mayores, cómo pagar en línea con tu cuenta predial y qué pasa si no pagas.
Testamento
El testamento público abierto se otorga ante notario y es la forma más común y segura de dejar en orden tu patrimonio. Te explicamos los requisitos, el paso a paso, cuánto cuesta según el estado y cómo aprovechar el descuento de hasta 50% del "Mes del Testamento" en septiembre, aclarando que el trámite puede hacerse durante todo el año.
Infonavit (Mi Cuenta)
En Mi Cuenta Infonavit consultas gratis el saldo de tu subcuenta de vivienda, tus puntos (necesitas 1,080 para el crédito) y tu precalificación. Te explicamos cómo registrarte y consultar todo en línea.